農地買賣資訊及法規注意事項
農地並不一定都是耕地！
「農地」泛指廣義的農業用地，根據農業發展條例第3條第10款之定義，農業用地指在非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內，依法供下列使用之土地：
一、供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。
二、供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場 、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。
三、農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍（藏）庫、 農機中心、蠶種製造（繁殖）場、集貨場、檢驗場等用地。
「耕地」是農業生產之精華所在，是指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區之農牧用地。
只要是從事農業使用，任何自然人都能承購買賣農地，不再限制身分，唯對法人組織仍有所限制，依規定，私法人不得承受耕地，但農企業法人組織（含農民團體、農業企業機構、農業試驗研究機關）必須經申請許可後，才可購買耕地。
農地已開放自然人自由買賣，農地持有面積的上、下限目前並無限制，除非想在農地上蓋農舍時，則最小農地面積不得低於0.25公頃（約756坪），且該筆農地需保留90%以上的面積作農業使用，不能全部用來蓋農舍或四周都蓋圍牆，才能享有相關稅賦優惠。
想選擇合適的農地，需考慮的因素很多，建議可從下列幾個方向進行了解：
1.價格：價格是購買或租用農地所需考慮的重要因素，即使有農業融資貸款可以利用，但若土地價格或租金超出預算太多，就只能考慮放棄或再找其他合夥人加入，或者改以租賃方式取得。
2.環境：土地周邊的環境是否符合你想從事的農業用途？比方若你承購承租農地是為了從事有機栽培，就特別需考量周遭土質、灌溉、生態環境等是否合乎需求。
3.交通：無論農地打算作何利用，交通條件都是必須要考量的，購買或租用農地前一定要到現場察看，以免發生你的土地被其他人的土地包圍，卻沒有任何聯外道路的情形。
4.面積與土地形狀：評量你的需求及經濟能力決定所需農地的面積，土地形狀方面，若土地形狀有過多無法利用的畸零邊角，會造成你實際能使用的面積減少，因此土地形狀也需作考慮。
5.坡度、坡向：農地的坡度坡向會影響土地利用及水土保持，因此需調查清楚。
土地價值的認定，因個人的喜好程度不同，會產生價值的差異，交易價格的產生，是雙方不斷談判、折衝、協調，最後達成的結果。以下提供幾項市場土地價值參考資料的來源：
1.政府紀錄：政府機關公開標售紀錄、法院公開拍賣價格或政府徵收土地時價格，各地方的公告地價及公告現值這些價格都可參考。
2.仲介業者：農地的仲介業者如各地方農會對區域市場較了解，可以提供比較合理的價格建議。
3.當地分類廣告或傳單：可以蒐集當地分類廣告或傳單來了解當地價格。
4.直接調查訪問：藉由拜訪附近居民或地主親友了解售價。
1.透過不動產經紀業者：民間有許多依據「不動產經紀業管理條例」規定從事土地及房屋仲介服務的公司，是目前最直接的找尋管道。如果有充裕的時間，可在中 意的地區內四處遊逛找尋合適的農地，留意路旁廣告看板，或詢問當地居民，同時也可透過與鄰居實地訪談，了解土地的使用現況。
2.透過農地網路：為提供農地租售訊息、買賣知識、農地利用法令、農業產銷經營及金融貸款資訊，行政院農業委員會已經開發建置了一個農業用地仲介服務資訊平台，是一個以服務農漁民及落實農地農用為目的的網站。
土地使用管制分為「非都市土地分區使用計畫」及「都市計畫」兩種。
非都市土地可由土地登記謄本之「使用分區」及「使用地類別」分辨是否為農地；都市土地則需向都市計機關申請土地使用分區證明書，若分區別為農業區或保護區者即屬農業用地。
留言列表
